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2017年2月22日 (水)

いよいよ問題が表面化してきたのではないか・・・

アパート建築需要を推し進めてきた、建築主による「家賃保証」というマジックがついに崩れるのか、注目する必要がありそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170222-00000011-asahi-soci

金融機関の貸金残高の伸びを支えていた不動産融資=賃貸物件に対する融資については、ある意味で、バブル期を想定させる懸念があり、融資の内容については精査をすべきと言われ始めていますが、融資審査のベースとなっている「家賃保証」の捉え方を根本から見直す必要がでてきたようです。

個人の住宅着工が伸びない中、ハウスメーカー(大手も地方の工務店も)としては、土地の有効活用、相続税対策や節税対策という名目で賃貸物件の建築を営業の柱として推進してきたようですが、その際、建築資金を金融機関から引き出すために、建築した物件を地主から一棟丸ごと借受け、賃料を支払う=サブリースという方法や、場合によっては一定期間ハウスメーカーが家賃を保証する契約を締結する方法をとっているようです。

以前より、家賃保証等の考え方に関しては、保証するハウスメーカーの信用力が重要であって、融資審査の際には留意すべきと言われていましたが、金融機関側としては、融資が伸びない環境下、住宅ローンよりもロットが大きく、金利もそれなりに確保できる賃貸住宅向けファイナンスに注力するあまり、家賃保証=返済原資の検証を十分に行っていないケースもあるようです。

今回の記事は、大家がハウスメーカーを訴えるという構図になっていますが、突き詰めると、金融機関から資金調達した借入金の返済が滞る可能性が高くなり、賃貸住宅向けファイナンスのリスクが顕在化することにも繋がります。
少子高齢化の影響もあり、国内には800万という空家が存在しますが、その半数は賃貸物件とも言われており、今後、ここ数年で建築された賃貸住宅の大半が入居者不足に陥る可能性があるとも言われています。

不動産バブルの様相をみせていた賃貸物件への投資についても、いよいよブレーキがかかり始めるのではないでしょうか。更に、融資金の不良債権化が顕在化すれば、建築業者や金融機関、更には個人投資家にもマイナス要素として問題となる可能性もでてきたのではないでしょうか。

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