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2017年2月の2件の投稿

2017年2月22日 (水)

いよいよ問題が表面化してきたのではないか・・・

アパート建築需要を推し進めてきた、建築主による「家賃保証」というマジックがついに崩れるのか、注目する必要がありそうです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170222-00000011-asahi-soci

金融機関の貸金残高の伸びを支えていた不動産融資=賃貸物件に対する融資については、ある意味で、バブル期を想定させる懸念があり、融資の内容については精査をすべきと言われ始めていますが、融資審査のベースとなっている「家賃保証」の捉え方を根本から見直す必要がでてきたようです。

個人の住宅着工が伸びない中、ハウスメーカー(大手も地方の工務店も)としては、土地の有効活用、相続税対策や節税対策という名目で賃貸物件の建築を営業の柱として推進してきたようですが、その際、建築資金を金融機関から引き出すために、建築した物件を地主から一棟丸ごと借受け、賃料を支払う=サブリースという方法や、場合によっては一定期間ハウスメーカーが家賃を保証する契約を締結する方法をとっているようです。

以前より、家賃保証等の考え方に関しては、保証するハウスメーカーの信用力が重要であって、融資審査の際には留意すべきと言われていましたが、金融機関側としては、融資が伸びない環境下、住宅ローンよりもロットが大きく、金利もそれなりに確保できる賃貸住宅向けファイナンスに注力するあまり、家賃保証=返済原資の検証を十分に行っていないケースもあるようです。

今回の記事は、大家がハウスメーカーを訴えるという構図になっていますが、突き詰めると、金融機関から資金調達した借入金の返済が滞る可能性が高くなり、賃貸住宅向けファイナンスのリスクが顕在化することにも繋がります。
少子高齢化の影響もあり、国内には800万という空家が存在しますが、その半数は賃貸物件とも言われており、今後、ここ数年で建築された賃貸住宅の大半が入居者不足に陥る可能性があるとも言われています。

不動産バブルの様相をみせていた賃貸物件への投資についても、いよいよブレーキがかかり始めるのではないでしょうか。更に、融資金の不良債権化が顕在化すれば、建築業者や金融機関、更には個人投資家にもマイナス要素として問題となる可能性もでてきたのではないでしょうか。

2017年2月13日 (月)

預金金利がゼロになった・・・との記事ですが

メガバンクが公表した決算報告で、預金金利の平均が「年0.00%」になったとのことからの記事のようです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170213-00000102-jij-bus_all

昨年実施された日銀のマイナス金利政策の影響もあるのでしょうが、現在の金融機関における普通預金の表面金利は、0.001%ですから、小数点第三位を四捨五入しても0.00%ですので記事の通りなのでしょう。

それにしても、バブル期である1990年初頭は普通預金でも2%の金利(定期預金は6%位だったはず・・・)があったのですが、その後のバブル崩壊による経済低迷期は0.0**%という状態が続いていたように思います。

世の流れですから仕方ないのでしょうが、全ての金融機関が提示する金利が殆んど横並びの状態にある現況をどう考えたらよいのか・・・と、つくづく感じます。
現時点で、最も高い普通預金金利を提示しているのは、ネット系・流通系の新規参入銀行の0.02%で、その他は大半が0.001%ですが、実際に受け取る利息を考えると、殆んど大差が無い状況です。
一方で、金融機関が提示しているサービスに対する対価である手数料に関しては、殆んど変っていない、又は新たに引上げているケースもあるようですが、営利を目的とする事業会社としてはやむを得ないのでしょうかね・・・

貸出しに関する適用金利に関しては法律で上限金利を規制していますが、お客様から受け入れる普通預金に適用する金利については、普通預金と定期預金の金利という観点から臨時金利調整法により定期預金金利を超えてはならないという規制はあるものの、個別金融機関の経営判断で設定できるはずです。

ならば、集めた預金に対する利息を支払えるだけの運用モデルを確立できるのであれば、現状以上の金利を提示しても良いのでしょうが、そういう金融機関は皆無なのは何故なのか。経営を維持するためのコストや運用による損失リスク、更には経営の安全性を維持するための資本等を考慮する必要はありますが、全ての金融機関が横並びである現状は正しいのか・・・と、最近、考えることがあります。

金融機関も一営利企業ですから、事業会社として存続すべき真の目的は何か、目的を実現する上で何を成さなければならないのか、正に、考え直す時期にきていると思うのは自分だけでしょうかね。

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